תכנון
מקימים משרדים? אל תוותרו על אפיון הנדסי, הוא שווה לכם הרבה מאוד כסף
רגע לפני התכנון האדריכלי והיציאה למכרז נמצא שלב האפיון ההנדסי שעל בסיסו יתוכנן בניין המשרדים החדש שלכם. מה צריך לדעת על אפיון הנדסי כדי להוציא ממנו את המקסימום?
הולכים על משרדים חדשים? ברכות! כדי שהמשרדים יתאימו לארגון כמו כפפה ליד, הם צריכים להיות מותאמים לצרכים שלכם, ולכן הצעד הראשון בדרך למשרד החדש הוא אפיון הבניין שתקימו או הקומות שתשכרו. לצד האפיון הפרוגרמטי שמגדיר את השטחים והחללים הדרושים, ניצב האפיון ההנדסי שמגדיר את המערכות והתשתיות בבניין ובסביבתו. הגדרת האפיון מתחילה עוד לפני התכנון האדריכלי והאפיון נותן מענה לכל הדרישות של הארגון מבניין המשרדים ומהמתכננים שלו, בהתאם לצרכים התפקודיים ולתפיסת ההפעלה.
אפיון מקצועי הוא הבסיס לתכנון מותאם אישית. הוא הכרחי על מנת להגדיר בצורה מדויקת את הציפיות מהבניין ומתפקודו, ובהתאם למפרט הדרישות באפיון ההנדסי אפשר להוציא מכרז ולקבל הצעות מחיר. הוא מהווה הגדרה חוזית של הדרישות וקובע גם את סטנדרט המערכות וחומרי הגמר.
אפיון יעיל שחוסך כסף
בנייני המשרדים הופכים היום ליותר ויותר מורכבים. זה בא לידי ביטוי בתפיסת עולם העבודה המשתנה, בריבוי שימושי הטכנולוגיה ובדרישות הבנייה. כאן נכנס האפיון ההנדסי לתמונה, אשר נותן מענה מדויק לכל צורך ייחודי של סביבת העבודה. למשל: גודל וגובה מינימליים של כל קומה; אפיון מערכות מיזוג, אינסטלציה וחשמל; מקום לפריקת משאית או טנדר של ספקים בקרבת המעליות; סוג הקירות והמחיצות וכן החומר ממנו הם עשויים ורמת השקיפות או האקוסטיקה הנדרשת, ואפילו דיון בשאלה האם תהיה טעינה של רכב חשמלי בחניה או לא, כי מדיניות החברה בנושא זה משפיעה על תשתיות החשמל בבניין ועל כמות החשמל המסופקת.
האפיון ההנדסי מגדיר גם את ה”יחס ברוטו – נטו”, אשר מחייב את המתכננים ליעילות תכנונית. הוא בוחן את היחס בין שטח המשרדים עצמם לכלל השטחים בקומה, דוגמת הלובי, השירותים ופירי המעליות. אלה מהווים רכיב מכובד בתשלומים השוטפים של השכירות, הארנונה, דמי הניהול והניקיון, אשר משולמים לפי מ”ר – מדי חודש – לכל אורך שהות החברה במבנה.
נחיצות האפיון מתבטאת גם בחשיבה על עמדת הקבלה ועל אופי הבידוק הבטחוני של העובדים והאורחים בלובי הבניין, על מרחבים מוגנים בקומות ושימוש דו-תכליתי שלהם, על שליטה בהדלקה וכיבוי אוטומטיים של תאורה ומיזוג מרכזיים וכן על חדרי כספות וביטחון שיש להם דרישות בנייה שונות, לדוגמה. כל אלה, יחד עם יחס הברוטו – נטו צריכים להיות מוגדרים לפני תכנון הבניין, כדי להימנע מהוצאה כספית גדולה שיכולה להיחסך בזכות האפיון ההנדסי המוקדם.
עיריית חדרה: הקמת מגדל משרדים משולב
עיריית חדרה עתידה להתחדש בבניין משרדים שישלב גם את משרדי העירייה בקומות העליונות וגם משרדים פרטיים שישכנו בקומות הנמוכות של הבניין. בין השיקולים שהיה צריך לקחת בחשבון בעת עריכת האפיון ההנדסי:
– אחת הדרישות המרכזיות שהוגדרו למתכננים היא שהקומות יתוכננו בצורה גמישה, מאחר ועדיין לא ידוע בדיוק איזו מחלקה של העירייה תשכון באיזו קומה. האפיון ההנדסי מחייב גמישות תכנונית מלאה, כך שמתוך לובי הקומה יהיה ניתן להיכנס לכמה מחלקות, כאשר בכל רביע תהיה מחלקה אחרת עם כניסה נפרדת.
– הגדרת התנועה האנכית בבניין והחלטה שהמעליות יחולקו לשני אזורים: מעליות נפרדות לקומות נמוכות ולקומות גבוהות, כך שמי שמגיע לעירייה יעלה ישירות לקומות העליונות, ולא יצטרך לעצור בדרך במשרדים הפרטיים.
– חניה חכמה שתקרא את לוחיות הרישוי של העובדים המורשים להיכנס לחניון ((LPR ותפתח את המחסום באופן אוטומטי, מה שחוסך שומר בכניסה לחניון שיבדוק אישורים. האפיון ההנדסי מגדיר את התשתית המתאמה בחניון, אותה נדרש להכין .
– אפיון מרחבים מוגנים בקומות בממדים מתאימים לשימוש דו-תכליתי גם כחדרי ישיבות שישתלבו בתוך המערך הכולל של המשרד בצורה נוחה ונכונה, על מנת שלא יהפכו להיות מחסנים. המרחבים המוגנים צריכים להישאר ברשות הארגון ולא מתאימים כחדרי עבודה משום שבשעת חירום הם צריכים להתאים לכלל, אין בהם חלונות ולא ניתן לנעול אותם. בנוסף, חשוב להקפיד באפיון ההנדסי על כך שיהיו במרחבים המוגנים פתחי מילוט וסולמות בין הקומות, ושתוגדר רצפה שטוחה ללא סף מוגבה בפתחים.
מטריקס: אפיון הנדסי לבניין בשלבי תכנון מתקדמים
האתגר בבניין שאליו מתעתדת לעבור חברת הטכנולוגיה מטריקס היה שונה, כי הבניין כבר היה בשלבי תכנון מתקדמים. על אף שהמפרט של היזם שמקים את הבניין היה קיים, נדרשו התאמות לצרכי החברה שחשוב היה לבצע בשביל שהמבנה יעמוד באיכויות התכנוניות והתפעוליות, וכל זאת מבלי לשנות את עיקר התכנון:
– הגדרת לובי כניסה עם מעבר מהיר לעובדים בעלי תג עובד, לצד מעבר לאורחים הכולל טיפול בקבלת אישור כניסה.
– מיגון נוסף לחדרים מסווגים הבנויים כחדרי כספת ובעלי קירות מיוחדים שקשה לחדור אותם. בחדרים אלה הוגדרו חיישנים ומערכות ביטחון נוספות על הקירות ודלתות הכניסה כמו של כספת עם מנעול קומבינציה מיוחד, וכן תשתיות ואזעקות בחלל לצורך בקרה ביטחונית.
– חשיבה על סוג הזכוכית לחלונות אשר לא תכניס שמש וחום לחדרי העבודה ותבצע אפקט של החזרת קרן השמש החוצה. לסוג הזכוכית יש השפעה על עוצמת הקרינה על היושבים בחדר ועל עוצמת המיזוג הנדרשת, דבר שיכול להביא לחיסכון משמעותי מאוד בעלויות השוטפות, שכן מיזוג אוויר הוא צרכן האנרגיה העיקרי במבנה.
– אפיון מחיצות “מסך” מהרצפה ועד לתקרת הבטון הקונסטרוקטיבית – ולא עד הנמכת תקרת הגבס – בחדרים שחשוב לשמור בהם על אקוסטיקה ועל פרטיות. באותו עניין חשוב להגדיר במפרט שמכלול החשמל והתקשורת של שני חדרים צמודים עם קיר משותף לא יהיה באותו מקום, כי גם הוא מעביר קולות ורעשים בין החדרים.
– הגדרת דרישה של אוורור ונידוף במטבחונים כדי שהריח לא יתפזר במשרד, ואפיון כמות וסוגי התשתיות של החשמל והמים שנדרשים בהתאם למתקנים שיהיו במטבחונים.
האפיון ההנדסי הוא “ללכת על בטוח” ולחסוך בהוצאות מעבר משרדים ובהוצאות שוטפות. ממש כמו הביטוי ‘סוף מעשה במחשבה תחילה’, כך גם שלב האפיון של הבניין: ממפה את הצרכים הייחודיים של משרדי החברה ומגדיר לפרטי פרטים את הדרישות מהאדריכלים והמתכננים כדי שהם יתאימו וישרתו אתכם כמו שצריך לאורך שנים רבות. הקפדה על שלב האפיון חוסך תקלות, נזקים כלכליים ועוגמת נפש בשלבים מתקדמים יותר של הפרויקט ואפילו לאחר האכלוס של המשרדים. אל תצאו לדרך בלעדיו.
אהבתם?
קבלו את התכנים שלנו ישירות לתיבת המייל
זאת תחילה של ידידות מופלאה (:
ממש בקרוב נתחיל לשלוח לך תכנים, נתראה באינבוקס!